Wenn feststeht, dass das Haus verkauft werden soll, stellt sich die praktische Frage: Wie wird aus einem bewohnten, oft lange nicht mehr gepflegten Haus ein Objekt, das man Interessenten zeigen kann? Dieser Beitrag geht die Schritte in der Reihenfolge durch, in der sie in der Praxis anstehen.
1. Klären, wer entscheidet
Bevor geräumt oder beauftragt wird, sollte klar sein, wer über das Haus verfügen darf. Für den Verkauf muss das Grundbuch in der Regel auf die Erben umgeschrieben werden, dafür braucht es meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament. Zuständig für den Erbschein ist das Nachlassgericht, also das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen, im Kreis Recklinghausen zum Beispiel das Amtsgericht Recklinghausen, Marl oder Dorsten. Was in Ihrem Fall nötig ist, erfahren Sie beim zuständigen Amtsgericht oder bei einem Notar.
In einer Erbengemeinschaft lohnt es sich, früh festzulegen, wer Ansprechpartner für Makler, Handwerker und Dienstleister ist. Das spart später viele Abstimmungsschleifen.
Steuerliche Fragen rund um den Verkauf klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
2. Persönliches und Unterlagen sichern
Bevor irgendetwas das Haus verlässt, sollten die Erben in Ruhe durchgehen, was bleiben soll: Fotos, Dokumente, Erinnerungsstücke, Wertgegenstände.
Gleichzeitig lohnt sich die Suche nach Unterlagen zum Haus selbst. Für den Verkauf werden sie ohnehin gebraucht:
- Grundrisse und Baupläne
- Versorgungsverträge aller Medien (Strom, Wasser, Gas, Fernwärme, Breitbandkabel, Telefonie)
- Energieausweis
- Rechnungen und Belege zu Modernisierungen (Heizung, Dach, Fenster)
- Unterlagen zu Versicherungen, Grundsteuer und Nebenkosten
3. Das leerstehende Haus absichern
Ein unbewohntes Haus braucht Aufmerksamkeit, gerade wenn die Erben nicht in der Region wohnen und nur gelegentlich vorbeikommen können:
- Versicherung prüfen: Viele Wohngebäudeversicherungen verlangen, dass ein längerer Leerstand gemeldet wird. Ein kurzer Anruf beim Versicherer schafft Klarheit.
- Heizung und Wasser: Im Winter droht Frost in den Leitungen. Entweder die Heizung läuft auf niedriger Stufe, oder das Wasser wird fachgerecht abgestellt und die Leitungen entleert.
- Türen und Fenster: Ein sichtbar leerstehendes Haus zieht ungebetene Besucher an. Zugänge sollten verschlossen und bei Bedarf zusätzlich gesichert sein.
- Regelmäßig nach dem Rechten sehen: Briefkasten leeren, lüften, kontrollieren, ob alles in Ordnung ist.
- Winterdienst: Gehwege müssen von Schnee und Eis geräumt werden. Werkzeug und abstumpfende Mittel wie Splitt müssen verfügbar sein.
4. Räumen: erst sortieren, dann leeren
Ein vollständig möbliertes Haus wirkt bei der Besichtigung kleiner und lenkt vom eigentlichen Objekt ab. Interessenten sehen dann die Einrichtung der Vorbesitzer, nicht die Räume.
Sinnvoll ist eine Reihenfolge in drei Schritten: Was die Erben behalten, wird zuerst abgeholt. Was noch brauchbar ist, kann verkauft oder gespendet werden. Der Rest wird geräumt und entsorgt. Dazu gehören oft auch alte Einbauten, Teppiche oder Tapeten, die den Raumeindruck stören.
5. Geruch und Feuchtigkeit nicht unterschätzen
Häuser, die lange bewohnt und dann eine Zeit lang leer standen, riechen oft muffig. Dazu kommen je nach Vorgeschichte Nikotin oder Haustiergeruch. Bei einer Besichtigung ist der Geruch einer der ersten Eindrücke, und er bleibt hängen.
Gründliches Lüften allein reicht dafür oft nicht. Je nach Ursache helfen eine professionelle Geruchsbehandlung, zum Beispiel mit einem Ozongenerator, und bei Feuchtigkeit gezieltes Trocknen und Heizen.
6. Der erste Eindruck entsteht draußen
Viele Interessenten fahren vor dem eigentlichen Termin schon einmal am Haus vorbei. Ein verwilderter Garten, ein zugewachsener Weg oder eine vermooste Zufahrt prägen das Bild, bevor jemand das Haus betreten hat.
Rasen mähen, Hecken schneiden, Laub und Unrat entfernen, Wege und Zufahrt reinigen: Das ist kein großer Umbau, macht aber einen deutlichen Unterschied, auch auf den Fotos fürs Exposé.
7. Fotos erst, wenn das Haus fertig ist
Die Fotos im Exposé sind für die meisten Interessenten der erste Kontakt mit dem Haus. Deshalb lohnt es sich, mit dem Fototermin zu warten, bis das Haus geräumt, gereinigt und die Außenanlage hergerichtet ist. Ein Exposé mit dem Ist-Zustand lässt sich später kaum noch korrigieren.
Checkliste: geerbtes Haus vor dem Verkauf
- Erbschein bzw. Grundbuch geklärt, Ansprechpartner in der Erbengemeinschaft festgelegt
- Persönliches, Wertgegenstände und Unterlagen zum Haus gesichert
- Versicherung über Leerstand informiert
- Heizung und Wasser winterfest
- Türen und Fenster gesichert
- Haus geräumt, Einbauten und Beläge bei Bedarf entfernt
- Geruch und Feuchtigkeit behandelt
- Garten, Wege und Zufahrt hergerichtet
- Gas- und Stromversorger informiert, Vertrag auf Grundversorgung umgestellt
- Winterdienst für die Gehwege geregelt
- Fototermin für das Exposé
Wenn niemand Zeit hat, das Haus herzurichten
Genau hier setzen wir an. Vormbusch Immobilienservice aus Haltern am See bereitet geerbte Häuser in Recklinghausen, Marl, Herten, Dorsten und Umgebung vor der Besichtigung auf, innen und außen, aus einer Hand: Räumen und Rückbau, Geruchsbehandlung, Trocknen und Heizen, Sichern, Garten, Wege und Zufahrten.
So läuft es ab: Wir sehen uns das Haus vor Ort an, kurzfristig und kostenlos. Danach erhalten Sie ein Angebot mit Leistungskatalog, wo möglich zum Pauschalpreis. Nach der Umsetzung übergeben wir das Haus mit einer Fotodokumentation vorher und nachher. Das ist praktisch, wenn die Erben nicht vor Ort sind: Sie müssen für die Arbeiten nicht extra anreisen.
Sie sind Makler und betreuen einen Erbfall? Dann stimmen wir uns direkt mit Ihnen ab, damit das Haus zum Fototermin bereit ist.
Seit 1986 in der Immobilienbranche, Mitglied der Handwerkskammer Münster, im Einsatz in Recklinghausen und im Umkreis von 20 km.
Häufige Fragen
Muss ein geerbtes Haus vor dem Verkauf renoviert werden?
Nein. Eine Renovierung ist eine Entscheidung, die sich rechnen muss, und viele Käufer wollen ohnehin nach eigenen Vorstellungen umbauen. Räumen, reinigen, Gerüche beseitigen und den Garten herrichten ist dagegen fast immer sinnvoll, weil das Objekt dann so gezeigt wird, wie es wirklich ist.
Können wir das Haus auch selbst räumen?
Natürlich. Wer in der Nähe wohnt, Zeit hat und Helfer findet, kann vieles selbst erledigen. Schwierig wird es, wenn die Erben weit weg wohnen, Arbeiten wie Rückbau, Geruchsbehandlung oder Gartenarbeit dazukommen oder der Verkauf zeitnah starten soll.
Wie lange dauert die Aufbereitung?
Das hängt vom Haus ab: Größe, Menge an Inventar, Zustand von Garten und Außenanlage. Nach der Besichtigung vor Ort können wir das konkret sagen.